Oft gestellte Fragen und ihre Antworten
Was passiert bei der Insolvenz des Betreibers?
Dieser Fall ist äußerst selten. Der Mietausfall lag laut RWI Studie 2009 bei 1% bundesweit. Bitte bedenken Sie, dass der Betreiber nicht unbedingt das berühmte Zünglein an der Waage darstellt, sondern die Belegungsquoten, da die Heimgelder und somit die Mieten ja die Heimbewohner bezahlen. Ist das Heim ausgelastet - was überwiegend der Fall ist - ist die Liquidität gesichert.
Mietzahlung auch bei Leerstand?
Ihre Mietzahlung zahlt die Betreibergesellschaft und nicht der Bewohner. In der Regel ist die Betreibergesellschaft durch einen Pachtvertrag auf 20 - 25 Jahre gebunden und hat das Heim als Ganzes angepachtet. Auch für den Fall, dass Ihr persönliches Apartment eine Zeit lang leer stehen sollte, erhalten Sie weiterhin Ihre Miete von der Betreibergesellschaft.
Was passiert bei verspäteter Fertigstellung?
In der Regel plant der Bauträger genügend Zeit ein, damit dies nicht vorkommt. Die meisten Partner garantieren einen festen Fertigstellungszeitpunkt, ab dem dann die Miete (nach der vereinbarten mietfreien Zeit - pre opening) garantiert bezahlt wird.
Wie ist der Zweitmarkt bei Pflegeimmobilien zu sehen (Exit)?
Der Zweitmarkt ist aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland und aufgrund der daraus resultierenden hohen Nachfrage als äußerst positiv einzuschätzen. In 20 Jahren hat sich die Zahl der zu pflegenden Personen in Deutschland nahezu verdoppelt. Pflegeplätze sind heute schon vieler Orts Mangelware, wenn man schnell einen Platz benötigt. Unsere Erfahrung beim Wiederverkauf: Die wenigen Reseller-Appartements, die derzeit auf den Markt kommen, werden in der Regel von den Eigentümern des Objekts angekauft und kommen so gar nicht auf den öffentlichen Markt. Ein anderer plausibler Exitweg, ist die Vergabe an einen Makler vor Ort, der dann das Appartement an Kapitalanlger oder an Angehörige von Pflegefällen, die einen Platz vor Ort suchen, veräußert. Aufgrund der indexierten Mietverträge steigen die Mieten über die Jahre und erhöhen somit, unabhängig von der steigenden Nachfrage, die Chance einen höheren Kaufpreis, als beim Einstieg zu erzielen.
Wie ist die bauliche Qualität der Pflegeobjekte?
Die von uns angebotenen Pflegeimmobilien sind in der Regel Neubauten oder junge Bestandsobjekte mit guten Energiestandards. Alle Pflegeheime die heute gebaut werden, müssen sich zudem nach der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV) richten, die genaue bauliche Standards für die Errichtung eines Pflegeheims festlegt. Somit besteht bei den von uns angebotenen Pflegeimmobilien ein sehr geringes Risiko hinsichtlich baulicher Mängel und der Zukunftsträchtigkeit der Einrichtungen.
Neben den Anforderungen der Heimmindestbauverordnung werden die meisten Pflegeimmobilien nach KfW55-Standard und KfW40-Standard gebaut. Dieser Standard setzt den Bau nach neuesten technischen Anforderungen voraus, und zeichnet sich durch eine besondere Energieeffizienz aus.
Geeigneter Standort?
Bevor eine Einrichtung gebaut wird, wird der Standort und der Bedarf im Vorfeld durch ein aufwendiges Standortgutachten beleuchtet. Erst wenn ein klarer Bedarf heute und in der Zukunft nachgewiesen wurde, wird das Pflegeheim erstellt. Je nach Betreiber entscheiden sich die einen lieber für eine städtische Pflegeeinrichtung, andere dagegen bevorzugen einen ruhigen und idyllischen Standort. Dies ist Geschmacksache, der Bedarf ist auf jeden Fall gegeben.
Was ist, wenn ein Heimbewohner sein Heimgeld nicht mehr bezahlen kann?
Hier kommt eine ganz besondere Sicherheit dieser Kapitalanlage zum Zuge. Über § 72 SGB XI wird Betreibern von Pflegeeinrichtungen die Bezahlung von Pflegeleistungen staatlich garantiert!
Im ersten Schritt haften immer die Verwandten 1. Grades (i.d.R. die Kinder), jedoch nur, wenn das Jahreseinkommen € 100.000 übersteigt, im 2. Schritt die Pflegekassen bzw. das Sozialamt. Da die Betreiber auch im Falle der Privatinsolvenz einer zu pflegenden Person im Rahmen Ihres Versorgungsauftrages verpflichtet sind, diese Person pflegerisch zu versorgen, sind auch die Pflegekassen verpflichtet diese Leistungen zu vergüten. Somit verfügt die Investition in eine Pflegeimmobilie über eine gewisse staatliche Rückdeckung.
Durch diese gegebene Sicherheit sind die Betreiber in der Lage 20 - 25 jährige Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit an die Investoren weiterzugeben.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notar)?
Die Höhe der Grunderwerbssteuer beträgt abhängig vom jeweiligen Bundesland 3,5 % bis 6,5 %. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen etwa bei 1,5 bis
2,0 %. Eine zusätzliche Maklercourtage fällt nicht an.
Eigennutz des erworbenen Pflegeappartments?
In der Regel ist es nicht möglich, das erworbene Apartment bei Bedarf selbst zu nutzen, da es üblicherweise belegt ist. Allerdings erhalten Sie bei einigen Betreibern ein Vorbelegungsrecht für eine oder alle seine bestehenden Pflegeeinrichtungen. Insbesondere im Hinblick auf den bereits bestehenden und weiter anwachsenden Mangel an Pflegeheimplätzen, ist dies ein nicht zu unterschätzender Vorteil. Wenn es in Ihrem Interesse liegt, sich dieses Recht zu sichern, sollten Sie sich die vorhandenen Einrichtungen des Betreibers (Standorte, Ausstattung, etc.) sehr gut anschauen und sich erst nach Prüfung der Angebote für das Heim entscheiden, was Ihren Wünschen am nächsten kommt.
Pflegeimmobilie als Altersversorgung?
Unserer Meinung nach, stellt der Kauf eines Pflegeapartments eine gute Alternative zu den herkömmlichen Altersvorsorgeprodukten dar. Hier lassen sich auch bei einem niedrigen Eigenkapitalanteil die historisch niedrigen Zinsen für eine Finanzierung des Pflegeapartments nutzen. Je nach eingesetztem Eigenkapital (je weniger desto ertragreicher), liegen die Renditen Ihrer Investition im Einzelfall sogar bis zu 10% p.a. (110% Finanzierung, 26 Jahre Laufzeit, 5% p.a. Rendite, 50.000 EUR z.v.EK ledig ohne Kirche)
Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen/Hausverwaltungskosten?
Je nach Beschluß in der Eigentümerversammlung liegt die Instandhaltungsrücklage bei 100 - 200 EUR pro Jahr.
Die Kosten für die Hausverwaltung liegt ja nach Anbieter bei 15 € bis 36 € im Monat.
Bei 36 EUR im Monat sollten Nebenleistungen wie regelmäßiges Betreiber/Bilanzenscreening
sowie regelmäßige Objektbegehungen (mind. einmal im Jahr) inkludiert sein.
Was ist der Unterschied zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite?
Bruttomietrendite ist das Verhältnis Kaufpreis zur Kaltmiete (ohne irgendwelche NK).
Nettomietrendite ist das Verhältnis Kaufpreis + Kaufnebenkosten zur Kaltmiete abzüglich Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage.
Welche Steuervorteile bieten Pflegeimmobilien?
Der Gesetzgeber lockt ständig mit unterschiedlichen Steuersparmöglichkeiten durch verschiedene Abschreibungsvarianten, teils gepaart mit günstigen KfW-Darlehen. Je nach Objekt und Baukosten können diese Vorteile teils erheblich sein. Wir informieren Sie gerne zu den aktuallen Möglichkeiten, die sich in diesem Bereich bieten.
Noch Fragen ?
Rufen Sie uns doch einfach kurz an unter Telefon: 0731-1405997-0 oder schreiben Sie uns eine Email (mail@iby-gmbh.de), wir freuen uns auf Ihre Fragen und Anregungen !
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